No son solo los filtros. Son los latiguillos de la lavadora, el picaporte de la puerta, dar silicona al marco de la ventana, etc., etc.  En infinidad de ocasiones surgen tensiones entre arrendadores e inquilinos a cuenta de quién debe cargar con la responsabilidad de las pequeñas reparaciones que precise la vivienda.

Nuestra respuesta siempre es la misma: ¿ ha traído el contrato ?  Cuando el Código Civil establece en sus artículos 1.089, 1.091 y 1.258, que las obligaciones nacen de los contratos, que los contratos tienen fuerza de ley entre quienes los suscriben, y que desde su perfección obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado y además a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, no lo dice por decir. De modo que, en primer lugar, tendremos que acudir siempre al contrato para ver qué fue lo que las partes dispusieron a este respecto.

Sin embargo, si en el contrato no establece ninguna obligación determinada en relación con las obras de pequeña reparación o mantenimiento ordinario son de aplicación las previsiones legales de la LAU y supletoriamente las del Código Civil.

Tales disposiciones aparecen reguladas en el artículo 21.4 LAU y 1.554, 1.555 y 1.561 a 1.564 del Código Civil.

El artículo 21,4 LAU prevé que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

El artículo 1.554 C.c. regula que el arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias a fin de conservar el objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que ha sido destinado.

El 1.555 introduce que el arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia.

El 1.561 ordena que el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

El 1.562 dice que la ley presume que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, salvo prueba en contrario.

El 1.563 establece que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Y el 1.564 dispone que el arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

Del examen detenido de este bombardeo normativo cabe concluir que:

1. Al tratarse de un arrendamiento de vivienda en el que el contrato no establece ninguna obligación determinada en relación con las obras de pequeña reparación o mantenimiento ordinario son de aplicación las previsiones legales de la LAU y supletoriamente las del Código Civil.

2. La interpretación jurisprudencial de la normativa de la LAU y del Código Civil distingue las obras de conservación necesarias para la habitabilidad y el uso conforme al destino propio de la cosa, de aquellas otras pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Estas últimas serán de cargo del arrendatario.

3. Se presume que el arrendatario recibió la cosa en buen estado, salvo prueba en contrario; está obligado a usarla con diligencia; es responsable del deterioro que tuviera la cosa, a no ser que pruebe que no fue culpa suya o de las personas de su casa; y debe devolverla tal como la recibió, salvo lo que se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

4. Los tribunales califican como pequeñas reparaciones las que siendo de carácter menor son propias de un mantenimiento ordinario acorde con su uso, como filtros, juntas, etc., mereciendo tal consideración las que no superan un 25% de la renta media, que puede fijarse en 600,00 €, por lo que no superando los 150,00 € ( o incluso en cantidad superior si la renta es más alta de la media ) constituyen una obligación del arrendatario.

En este sentido se ha pronunciado reiteradamente la Audiencia Provincial de Madrid pudiendo citarse la sentencias (Sección 20ª), de 22/04/2015; (Sección 9ª), de 21/06/2013; o (Sección 8ª) de 25/10/2010.

No nos importa que nos lo vuelvan a preguntas una y mil veces. Para eso estamos, ¿ no ?

En Santander, Cantabria
La responsabilidad de las reparaciones ordinarias en las viviendas alquiladas

berdejoabog_art_201809_1          Fuente fotografía: 123rf.com